안녕하세요, 개똥이 아빠입니다.오늘은 본 PF가 일어나기 전에 땅을 뜰 때 일으키는 대출인 브릿지론에 대해 알아보도록 하겠습니다.현재 금융회사에서 가장 문제가 되고 매주 보고하는 여신이 브릿지론인데 브릿지론 개요와 함께 현재 왜 이렇게 금융회사에 문제 여신이 됐는지 자세히 말씀드리겠습니다. 브리지론 개요
브리지론은 개발을 위해 계약한 토지의 소유권을 가져오기 위한 잔금 대출입니다.
브리지론은 일반적으로 3~6개월 정도 인허가 이후 착공 전까지 사용하게 됩니다.인허가의 경우는 계약 단계에서 매도인의 이름으로 인허가를 진행하게 되며 잔금 시점에서 인허가가 끝나거나 잔금 이후 1~2개월 안에 인허가가 나오는 경우가 대부분입니다.
인허가 후 본 PF 작업을 수행하게 되며, 본 PF가 승인되어 기표하기까지의 기간이 3~6개월 정도 소요되며, 이 기간이 브리지론을 사용하는 기간입니다. 브리지론 LTV 및 금리수준(22.11.16일 기준)
브리지론 LTV는 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 진행하게 돼 특수한 상황이 아닌 한 매가를 넘기 어렵습니다.
간혹 오시는 분들을 보면 매가는 50억인데 감정가 100억을 기록하고 70억 대출을 해달라는 분들도 종종 계십니다.하지만 정말 특수하게 인정되는 상황이 아니라면 50억 이상 대출을 진행하기 어렵습니다.금융기관 심사자 입장에서는 자기 돈이 들어오지 않고 오히려 돈을 인출하는 사업장은 개발사가 책임의식을 갖지 않고 언제든 디폴트를 내고 도망칠 수 있다는 인식이 있기 때문입니다. 22.11.16일 현재 브릿지론 올인 금리는 최소 10% 수준입니다.
하지만 올인 금리를 많이 준다고 해도 현재 브리지론 자체를 취급하지 않는 금융기관이 많기 때문에 실제 브리지론이 취급되는 사례를 보면 매가 대비 자기자금 30% 이상을 투입하고 올인 12% 이상을 주는 누가 봐도 훌륭한 사업장만 간간이 취급되고 대부분의 사업장은 금융기관에서 대출을 받지 못하고 있는 상황입니다. 브릿지론이 이슈가 되는 이유
브리지론은 현금흐름을 동반하지 않는 대출로 수지가 깨져 본 PF가 일어나지 않으면 바로 디폴트로 이어집니다.브리지론은 개요에서 말했듯이 개발을 위한 대출로 본 PF까지 짧게 사용하는 대출입니다.개발을 위한 토지에는 현금 흐름이 나오지 않기 때문에 이러한 브리지론의 대출 기간이 길어지면 문제가 됩니다.현재 시장 상황은 금리 및 건축비가 많이 올랐지만 분양가는 오히려 떨어진 상태입니다.이렇게 비용은 늘고 있지만 매출이 떨어지면서 기존에 계획했던 사업수지가 무너지는 사업장이 다수 나오고 있고, 이러한 사업장은 본 PF가 일어나지 않게 됩니다.이처럼 본 PF가 일어나지 않을 경우 지주는 브리지론에 대한 고금리 이자를 감당하지 못해 디폴트 및 공매/경매가 이루어집니다. 브리지론 디폴트 시점현 상황이 지속되는 한 많은 브리지론의 디폴트가 예상되며 시점은 내년 중반 이후가 될 것 같습니다.현재 연장하는 브릿지론의 연장금리는 최초 취급시보다 2배 이상 오른 10% 이상입니다.이런 고금리 이자를 한 번 연장 정도는 버틸 수 있지만 두 번 연장은 버티지 못하는 개발업체들이 다수일 것으로 보입니다.따라서 시장 상황이 개선되지 않는 한 많은 브리지론이 디폴트가 될 것으로 생각되며 시점은 2차 연장이 시작되는 내년 중반 이후부터라고 판단됩니다. 끝내고…현재 상황에서 사업수지가 무너지면서 사업을 끌고 가기 싫은 많은 개발업체들이 땅을 매물로 내놓고 있는 상태입니다.그러나 현재 브리지론은 거의 취급되지 않고 있으며 취급되더라도 매우 높은 금리로 진행되고 있는 상황입니다.이런 상황에서 매수자는 자금조달이 안 되고 자금조달이 이뤄지지 않는 한 매매도 할 수 없으며 개발업체의 본 PF 외 엑시트도 방법이 먼 상태입니다.시장이 좋아질 수밖에 없는데.. 시장이 내년에 좋아질까요라고 물으면 누구 하나 그렇다고 대답할 수 없는 상황입니다.내년 시장이 나아지지 않으면 얼마나 큰 폭풍이 부동산 시장을 쓸어갈지 정말 무섭고 두렵습니다. 내년 시장이 어느정도 나아져서 이 폭풍이 작은 찻잔 속에 폭풍우가 되길 바라며… 포스팅을 마치겠습니다.감사합니다。