게스트하우스 창업사업 등록절차 : 부동산 계약편

안녕하세요 게스트하우스 마스터입니다.

오늘은 게스트 하우스를 하려고 준비하고 있는 분으로, 프로세스 중 가장 중요한 부동산 계약 부분에 대해서 사전에 알아야 할 부분과 허가상에서 반드시 미리 숙지하고 넘어갈 부분에 대해서 자세히 알립니다.내가 여행자와 소통하며 대한민국을 소개하고 들어 숙박을 통해서 수익까지 생기면 우와~~상상만으로도 너무 재밌어요?그러나 엄연한 사업입니다.놀이나 친목을 돈독히 하는 일은 아닙니다.그러므로 모든 준비는 철저하지 않으면 안 되었고, 프로세스도 정확히 알고 있어야 합니다.대한민국에서 게스트 하우스?대한민국에서 게스트 하우스는 엄연히 불리는 이름이 다릅니다.”외국인 관광 도시 민박업”(서울 지역)로 불리는 것을 알고 계십니까?

부동산 계약(정말 중요합니다) 먼저 게스트하우스를 시작하려면 부동산 거래를 해야 합니다. 어? 게스트하우스를 위해서 집 계약을 하는데 그냥 부동산에 가서 열심히 발품을 팔아서 적당한 위치에 적당한 월세 물건을 찾아서 계약만 하면 되지 않을까? 라고 간단하게 아주 쉽게 생각하시는 분들이 많이 계십니다. 어떤 것을 정확히 알고 있어야 하는지 하나하나 지금부터 설명하겠습니다. 첫째, 다세대와 다세대의 차이를 알아둘 필요가 있습니다.

대한민국에는 정말 많은 전단지가 산재해 있습니다. 겉모습은 비슷하지만 등기부등본을 떼보면 건물의 용도 부분에 다가구주택 또는 다가구주택이라고 표시된 것을 확인할 수 있습니다. 다가구(건물 전체에 주가 1인) 다가구(건물 내 호수별로 주가 각각)

간단히 설명하면 이렇게 됩니다.그럼 내가 게스트 하우스를 하는데 무슨 문제가 있습니까?묻는다면, 정말 큰 차이가 있습니다.다세대 주택을 게스트 하우스용으로 사용하려면 건물의 소유자와 계약 당시에 “내가 게스트 하우스로 사용합니다~”임을 사전에 합의하고 특약 사항에 기재하면 좋습니다.그러나 다가구 건물의 경우 건물주와 계약 당시에 상기의 내용을 기재했다고 해서 끝나는 것이 아니라 등록시에 다른 가구 주민의 동의를 얻지 않으면 해당 구청에서 허가를 받을 수 없습니다.요즘은 게스트 하우스업을 할 때에 신경을 써야 할 부분 중 하나가 불만입니다.옆집 사람이 시끄럽다며 아랫집의 사람이 층간 소음이 심하자 옆 건물의 사람이 밤에 손님이 술을 마시고 펄럭거리와 구청에 민원을 넣을 수 있습니다.그래서 다가구 건물의 경우, 이러한 불편에 대한 사전에 계약자가 게스트 하우스로 이 호수를 사용하는 것에 대한 동의를 다른 입주자에게 요구하는 것입니다.보증금도 지금과 나는 리모델링까지 다 했는데 다른 세입자가 동의할 수 없다면?실패도 이런 실패는 없죠.그래서 아무리 위치가 좋고, 집세가 싸도 위험은 분명히 존재합니다.

간단하게 설명을 드리면 이렇게 됩니다. 그럼 제가 게스트하우스를 하는데 무슨 문제가 있나요? 라고 물으면 정말 큰 차이가 있습니다. 다가구주택을 게스트하우스용으로 사용하려면 건물 소유자와 계약 당시 ‘제가 게스트하우스로 사용할게요~’라는 것을 사전에 합의하고 특약사항에 기재하면 됩니다. 그러나 다가구 건물의 경우 건물주와 계약 당시 위 내용을 기재했다고 해서 끝나는 것이 아니라 등록 시 다른 세대 주민의 동의를 받아야 해당 구청에서 허가를 받을 수 있습니다. 요즘은 게스트하우스업을 할 때 신경써야 할 부분 중 하나가 고충이에요. 옆집 사람이 시끄럽다고, 아랫집 사람이 층간소음이 심하다고, 옆집 사람이 밤에 손님이 술을 마시고 탁탁탁탁탁탁탁탁탁하면 구청에 민원을 넣을 수 있습니다. 그렇기 때문에 다가구 건물의 경우 이러한 민원에 대한 사전에 계약자가 게스트하우스로 이 호수를 사용하는 것에 대한 동의를 다른 입주자에게 구하는 것입니다. 보증금도 지금하고 저는 리모델링까지 다 했는데 다른 세입자가 동의를 못 한다면? 실패도 이런 실패는 없을 거예요. 그래서 아무리 위치가 좋고 집세가 싸더라도 위험은 분명히 존재합니다.

둘째, 게스트하우스로 사용할 수 없는 용도의 건물을 잘 알아야 합니다.

어떤 건물도 모두 할 수 있잖아요?제약은 있습니까?네!물론 있습니다.누구도 방마다 화장실의 한 빌라 원룸 오피스텔을 몇개 들고 호텔처럼 운영하고자 할 것입니다손님도 좋아하는 룸 타입입니다.왜 불법인가요?여기에는 위에서 조금 설명했다”외국인 도시 민박업”의 개시 취지와 관계가 있습니다.외국인 관광 도시 민박업?집주인이 그 집에 살면서 남은 방을 활영하고 대한민국을 여행하러 온 외국인을 포용하고 대한민국 문화를 알리고 대한민국을 홍보하기 위해서 시작되었습니다.

그러니까 취지에 비추어 보면 원룸 이런 거? 오피스텔은요? 당연히 개인실이죠. 소통도 안 되고 정말 장사를 위한 룸이거든요. 따라서 대한민국 현행법상 원룸과 오피스텔은 허가를 받을 수 없습니다. 물론 불법으로 역 주변 오피스텔을 잡아서 운영하시는 분들이 계십니다. 그러나 단속에 자유롭지 못하고 적발 시 벌금도 점차 높아지고 있어 주변 업체들의 신고도 감내해야 합니다. 나는 정당하게 허락을 받고 세금을 내고 손님을 받지만 누군가는 세금도 내지 않고 손님을 쓸어간다면 당연히 배가 아파서 신고하는 분들이 계실까요? 셋째, 위치는 100회 이상 강조해도 무방할 정도로 매우 중요합니다.

역 출구에서 정확히 몇 m 떨어져 있나? 여성 도보 기준으로 몇 분 걸리는지 사전 확인 필수!! (캐리어나 배낭이 있을 경우 3~5분 정도 더 소요될 수 있다는 점 인지함)

아무리 좋은 신축 건물이라 월세가 합리적이라고 해도 거리에 있어 손님이 수용할 수 있는 범위를 넘어서면 재방문은 기대하기 어려울 것입니다. 또한 리뷰 관리에도 매우 어려움이 있을 수 있습니다. 대한민국에는 사계절이 있지만 요즘 여름에는 폭염에 겨울에는 매서운 추위가 기승을 부립니다. 고객 입장에서도 이런 날씨에 오래 걷는 것을 원치 않을 것입니다. 그건 본인이 여행갔을 때라고 반대로 생각해보면 충분히 이해할 수 있을 거예요. 내가 오랫동안 게스트하우스를 운영한 경험에 비추어 볼 때 거리는 역 입구에서 550m를 MAX로 보고 이 반경 안에 떨어지는 건물을 잡는 것을 추천합니다.

넷째, 내가 가진 자본의 범위를 초과하지 말자. (처음부터 대박을 바라지 마라!)게스트하우스를 처음 시작하시는 분이라면 경험도 없고 본인만의 영업채널도 구축되지 않은 시점이라고 생각합니다. 그런데 아예 룸 10개 이상 통전세를 계약하신다고요? 물론 자본적으로 여유가 넘친다면 하셔도 됩니다. 하지만 대다수의 우리는 그렇지 않잖아요. 홍대를 기준으로 단독주택 통임대를 하려면 정말 최소 월 임대로 500만원 이상은 생각하셔야 합니다. 말이 500만원이야, 저걸 내고 공과금 내고 인건비 내고 예약 채널 수수료 빼면 수익 남길 자신 있어요? 첫 번째 게스트하우스를 시작하려면 작게 시작하세요! 룸 3개~4개 정도 규모의 게스트하우스로 시작하여 조금씩 키워나가는 것을 추천합니다.룸 3~4개 게스트하우스부터 시작하되 영업이 잘 될 경우 추가로 확장 가능성이 있는 건물을 계약하는 것을 권장합니다. 예를 들면 2층을 임대해서 운영하고 있는데 장사가 잘 돼서 3층을 추가로 계약하고 내부에 계단을 연결해서 통째로 사용할 수 있는 건물 같은 거죠. 경험상 위치가 다른 여러 지점을 관리하는 것이 정말 힘든 점이 많습니다. 다섯째, 외국인 관광도시 민박업의 허가 가능 범위를 정확하게 인지하고 건물을 보자.룸 3~4개 게스트하우스부터 시작하되 영업이 잘 될 경우 추가로 확장 가능성이 있는 건물을 계약하는 것을 권장합니다. 예를 들면 2층을 임대해서 운영하고 있는데 장사가 잘 돼서 3층을 추가로 계약하고 내부에 계단을 연결해서 통째로 사용할 수 있는 건물 같은 거죠. 경험상 위치가 다른 여러 지점을 관리하는 것이 정말 힘든 점이 많습니다. 다섯째, 외국인 관광도시 민박업의 허가 가능 범위를 정확하게 인지하고 건물을 보자.자! 오늘은 게스트하우스를 시작하기 전에 꼭 알아야 할 부동산 계약에 대한 부분에 대해 설명했습니다. 여러분 좋은 건물 부지런히 찾아가 계약하세요. 🙂 게스트하우스에 대한 모든 디테일을 강의 한번에 끝내고 싶다면?[교육 문의]카카오톡 플러스친구검색 : 게스트하우스 마스터자! 오늘은 게스트하우스를 시작하기 전에 꼭 알아야 할 부동산 계약에 대한 부분에 대해 설명했습니다. 여러분 좋은 건물 부지런히 찾아가 계약하세요. 🙂 게스트하우스에 대한 모든 디테일을 강의 한번에 끝내고 싶다면?[교육 문의]카카오톡 플러스친구검색 : 게스트하우스 마스터자! 오늘은 게스트하우스를 시작하기 전에 꼭 알아야 할 부동산 계약에 대한 부분에 대해 설명했습니다. 여러분 좋은 건물 부지런히 찾아가 계약하세요. 🙂 게스트하우스에 대한 모든 디테일을 강의 한번에 끝내고 싶다면?[교육 문의]카카오톡 플러스친구검색 : 게스트하우스 마스터