●부동산 통계로 보는 아파트 투자 전망
통계상으로는 바닥 상승 2파 예상됩니다.
그동안 높은 금리로 PF 부실화로 건설사들의 재정 상태가 불안정해지면서 곳곳에서 잡음이 들려오고 있습니다. 그리고 요즘 고분양가로 청약경쟁률도 낮아지고 미분양도 많이 나온다고 합니다.
아파트 폭락 관련 뉴스 보도, 출처 : 아이뉴스24
심지어 2021년 고점 대비 50% 하락했다는 소식도 심심찮게 나오고 있습니다. 과연 그럴까요?여러 변수가 있겠지만 부동산도 주식시장처럼 거래가격은 ‘공급과 수요’의 법칙에 따라 움직일 수밖에 없습니다. 부동산 관련 최근 통계자료를 보면 ‘공급’ 감소에 따른 상승이 예상됩니다. 부동산은 주식처럼 공급과 수요에 따라 실시간 가격 변동이 발생하지 않지만 추세에 따라 움직이므로 통계자료를 잘 활용하면 저권인가? 경향을 짐작할 수 있습니다.
미분양에 대한 아파트 매매가격지수의 상관관계
미분양 증가에 따른 아파트 매매가격지수 변동현황, 출처 : 통계청
통계청이 매달 내놓는 수도권 지역 미분양 물량의 현황과 아파트 매매 가격 지수입니다.데이터를 가공하여 훌륭히 그래프로 비교했습니다.미분양 물량이 증가하는 가격 지수는 보합 또는 하락하고 미분양 물량이 줄어들 것으로 가격 지수는 상승하게 됩니다.미분양 되는 이유가 여러가지 있지만 기본적인 것은 시장 금리와 공급과 수요의 균형이 가장 큰 이유가 아닐까 생각합니다.이런 것을 보면 대학까지 16년간 학교에서 여러 과목을 배웁니다만 “부동산”과 “주식 같은 금융 투자” 같은 실전 과목을 제대로 배울 수 없는 것이 유감입니다.어쨌든”21.12월 기준으로 수도권 미분양 아파트의 물량이 증가하고 가격 지수는 상승을 막는 하락하고 있습니다.코로나 이후 시중에 공급된 자금을 회수하기 위해서 전 세계적으로 고금리의 여파가 컸기 때문이라고 생각합니다.”23.03월부터 미분양 물량이 감소하고 다시 가격 지수는 하락세를 멈추고 조금씩 상승하고 있습니다.
한국중앙은행 기준금리 출처 : 네이버
2023년부터 기준금리 인상을 멈추고 동결을 유지하면서 전 세계적으로 국채금리가 고점에 이를 것이라는 기대감에 시장이 반응하고 있기 때문이라고 생각합니다.결론적으로 향후 기준금리가 지속적으로 인하 추세로 돌아선다면 아파트 가격이 급락할 위험성은 없어 보이는데요. 그 이유는 최근 국토교통부가 발표한 통계보도자료가 뒷받침하고 있습니다. 국토교통부 주택통계발표보도자료
23.12.29일에 발표한 보도자료입니다. 자세한 내용은 국토교통부 홈페이지 프레스 리스터브에서 검색해 주십시오. 인허가 추이
맨션 등 주택 인허가 추이, 출처 : 국토교통부
아파트 등 주택 공급은 인허가 이후 최소 3~5년 이상의 시간이 필요한 절차 산업입니다. 당장 인허가를 받았다고 해서 당장 시장에 공급할 수는 없다는 거죠.인허가 건수가 점점 줄어들고 있어요. 즉, 앞으로 시장에 나올 신축 물량이 적다는 거죠. 내년부터 노후계획도시정비특별법이 발효되더라도 신축 아파트 공급 부족으로 가격 상승이 예상됩니다. 착공 물량 추이맨션 등 주택 착공 추이, 출처 : 국토교통부착공 물량 역시 2023년 물량이 최저치를 기록하고 있습니다. 지난 정부에서 신도시 중심으로 주택 공급 정책을 펼치면서 기존 도심 신규 물량 부족 여파가 그대로 오고 있는 것 같은데요. 그러나 이번 정부의 분양가 상한제 폐지로 공급 부족에 대한 수요 증가로 고분양가를 유도하지 않을까 걱정되기도 합니다.통계자료를 보면 단시간에 공급이 해소되지는 않을 것 같은데요. 기준금리 인하가 본격 시행되면 기존 미분양 아파트 물량 감소와 함께 다시 아파트 매매가 상승하지 않을까 조심스럽게 예측해봅니다. 실거래가 변동 추이의왕 인덕원역 주변 아파트맨션 실거래가 추이 인덕원 30평형대, 출처 : 호겐노노미분양 물량과 아파트 매매가 지수의 상관관계는 실거래가 변동 추이를 잘 보여주는 부동산 전문 앱에서도 확인할 수 있습니다. 뉴스 보도 기사에서 반값으로 급락했다는 인덕원역 주변 아파트 실거래가 변동 추이도 미분양 물량 변동 현황 그래프와 거의 일치하는 모습을 볼 수 있습니다.23년을 기준으로 다시 반등하는 추세를 확인할 수 있습니다. 서울 강남 도곡동 실거래가서울 강남역세권 24평 아파트 실거래가 변동 추이 출처: 호겐노강남 한티역 주변 24평형대 아파트 실거래가의 경우에도 23.01월을 기점으로 다시 상승하는 모습을 볼 수 있습니다. 각 지역마다 차이가 있지만 결국 부동산은 공급과 수요의 법칙에 따라 움직이기 때문에 공급물량이 부족하면 가격은 상승할 수밖에 없다고 생각합니다.요약 정리하면 1) 앞으로 역세권 등 입지가 좋은 재건축, 재개발 사업은 고분양이 지속될 수밖에 없다.2) 본격적인 금리 인하가 시작되면 급격한 아파트 가격 상승이 예상된다.3) 인구 감소로 인해 신도시보다 다시 입지가 좋은 기존 도심 재건축, 재개발 사업에 대한 관심이 증가한다.저는 건설 분야 전문 기술사이지만 타 분야 부동산 전문가가 아니기 때문에 섣불리 예단하기는 어렵지만 개인적인 생각으로는 신축 아파트 공급 물량 부족으로 앞으로 당분간 기존 도심 입지가 좋은 재건축, 재개발 단지 중심으로 부동산 가격이 선도되지 않을까 싶습니다.요약 정리하면 1) 앞으로 역세권 등 입지가 좋은 재건축, 재개발 사업은 고분양이 지속될 수밖에 없다.2) 본격적인 금리 인하가 시작되면 급격한 아파트 가격 상승이 예상된다.3) 인구 감소로 인해 신도시보다 다시 입지가 좋은 기존 도심 재건축, 재개발 사업에 대한 관심이 증가한다.저는 건설 분야 전문 기술사이지만 타 분야 부동산 전문가가 아니기 때문에 섣불리 예단하기는 어렵지만 개인적인 생각으로는 신축 아파트 공급 물량 부족으로 앞으로 당분간 기존 도심 입지가 좋은 재건축, 재개발 단지 중심으로 부동산 가격이 선도되지 않을까 싶습니다.