소액으로 투자할 수 있는 토지 공매물건 분석을 하려고 한다. 현재 모든 종잣돈은 각자 투자처에 묶여 열심히 일하고 있기 때문에..) 나는 아파트, 지식산업센터 인수 경험은 있지만 토지 투자는 처음이다. 그래서 요즘 땅 공부를 하고 있지만 너무 어렵고 힘들었다. ‘위대한 게임’ 이웃이 추천으로 ‘대한민국 땅 획득’을 구입해 읽고 바로 토지 투자에 접목해보고자 한다. 참고로 이 책은 초보자들에게 매우 유용한 안내 실무서이다. 토지 분석은 처음이라 초보자 걸음걸이 수준임을 감안해서 봐주셨으면 좋겠고 잘못 분석한 내용이 있어서 지적해주시면 많은 도움이 될 것 같다. 물건 검색
우선 온비드에서 토지 물건을 입찰가의 최저가 순으로 정렬해 검색한다. 그러면 아래와 같이 몇 십만원권에서 (가끔 몇 만원) 물건을 찾을 수 있다. 이 중 초보자가 봤을 때 흥미로워 보이는 것을 하나 골라봤다.
온비드
왠지 땅의 중얼거림이 떠올라 삼각형의 특이한 땅으로 정했다.
사물의 분석
온비드 상세뷰에서 물건 정보의 주소지와 최저 입찰가, 입찰 기간, 토지 면적과 용도 등 최대한 확인할 수 있는 내용을 파악한다.
현재 3회 유찰되었음을 확인할 수 있다. 여기서 가격이 내가 정한 수익률에 맞으면 이번 입찰에 참여하게 되고, 그렇지 않을 경우 한 번 더 유찰될 때까지 기다려야 한다.
경매의 “매각물건명세서”와 같은 역할을 하는 공매에서 가장 중요하게 확인하여야 하는 “압류재산명세서”를 확인하여 권리분석을 실시한다. 땅이라 딱히 할 일이 없겠지만 그래도 확실히 확인하고 옮긴다.
인수해야 할 대항력이 있는 임차인도 없고 말소 기준 권리는 창원세무서 압류이며 나머지는 낙찰 후 모두 말소될 것이다. 기타 주의사항에 나온 내역은 따로 메모하여 현장답사 시 참고한다.
우선 해당 카카오 지도에서 해당 주소지를 검색해 지적도, 위성뷰, 로드뷰 등을 확인한다. 공장 지역 부근의 자연 녹지 지역임을 확인할 수 있다.
카카오 지도
카카오 지도의 과거 사진을 보면 2009년까지 농작물을 재배했고 이후에는 10년 이상 휴경지였음을 확인할 수 있다. 사진상 오른쪽 땅은 완전히 사라졌고 법인 소유 공장이 보인다.
토지이용계획을 보면 맹지임을 알 수 있다.(문화재보존영향검토대상구역도 건물을 지을 수 있는 토지의 경우 추가 검토 완료) 하지만 이상하지 않은가. 현황상으로는 (사진상으로는) 바로 땅 앞에 도로가 보이지 않는지..
해당 토지 주변의 토지를 확인한 결과 해당 토지 바로 앞은 군유지로 도로로 되어 있다. 군유지의 경우 허가를 받아 사용할 수 있다고 들은 것 같다. (초보 단계라 기초 상식이 부족하다.) 이 경우 맹지에서 탈출할 수는 있지만 건축하기에는 토지 면적이 너무 적다. 3평 정도.토지 이음매그럼 두 번째로 생각할 수 있는 전략은 인근 토지주에게 매각하는 것이다. 왼쪽 아래 법인은 (519-2장) 완전히 움푹 들어간 아래쪽에 위치해 있어 해당 땅을 살 이유가 없어 보인다.그렇다면 유일한 매도자로 보이는 사람은 바로 오른쪽에 위치한 개인이다. (531전) 옆 토지주의 경우 도로에 닿은 땅이 좁아 보이기 때문에 해당 토지를 매수할 경우 도로와 접하는 부분이 넓어져 좋을 것 같은데 정확히 옆 토지 면적이 건축 가능한 입구 면적인지부터 확인해야 할 것 같다. 앞 군유지를 도로로 개인이 사용할 수 있을지 오른쪽 토지주에게 매각하는 전략을 고민한 뒤 다시 포스팅한다.★ 추천도서 ★http://www.yes24.com/Product/Goods/80097312대한민국 땅 획득 – YES24 ‘진짜 부자는 땅에서 만들어진다!’ 최고의 실전 투자자가 공개하는 ‘돈 되는 땅 고르기’ 노하우!’조물주 위에 건물주’라는 우스갯소리가 유행처럼 퍼진 요즘 부동산 경매시장의 경쟁률이 매우 치열해졌다. 하지만 이런 치열한 경쟁 속에서 특히 자유로운 분야… www.yes24.com대한민국 땅 획득 – YES24 ‘진짜 부자는 땅에서 만들어진다!’ 최고의 실전 투자자가 공개하는 ‘돈 되는 땅 고르기’ 노하우!’조물주 위에 건물주’라는 우스갯소리가 유행처럼 퍼진 요즘 부동산 경매시장의 경쟁률이 매우 치열해졌다. 하지만 이런 치열한 경쟁 속에서 특히 자유로운 분야… www.yes24.com