부동산 하락기에 투자 대안으로 부동산 경매는 확실히 시세보다 싸게 살 수 있는 방법 중 하나다.부동산 투자 재테크는 파는 것도 중요하지만 실제로 초기에 싸게 사는 것이 최고의 투자법이고 싸게 사는 정도가 클수록 수익률은 비례해 오르기 때문에 요즘 같은 때 경매 인기가 더 높아질 것으로 보인다.경매에서도 목표 수익률이 중요하다.목표수익률을 정할 때는 실투자금이 중요하지만 실투자금=낙찰가+취득세+각종 비용(등기비용 등)-대출-임대보증금(임대보증금과 월세)처럼 꼼꼼히 따져 미리 투자수익률 계산이 선행돼야 한다.경매는 생각보다 안전하고 높은 수익률에 비해 리스크는 다른 투자에 비해 매우 낮다. 그러나 최소한의 준비와 공부도 없이 가격이 싸다고 상식 수준으로 경매 투자에 뛰어드는 것은 매우 위험하다. 부동산 경매의 기본 절차와 방법
경매정보는 대법원 경매정보 사이트를 활용한다. 법원에서 직접 운영하기 때문에 민간 유료 사이트보다는 신뢰도가 높다. 기본적인 경매정보는 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서 등은 무료로 확인할 수 있으며, 기타 경매공부를 위해 필요한 기타 서류 등은 등기부등본, 토지대장, 건출물대장 등은 별도 유료로 발급받으면 된다.
대법원 경매정보사이트 접속-경매공고-부동산매각공고-희망하는 법원을 선택해 구체적인 경매물건을 확인사건번호를 클릭하면 경매물건 내역을 확인할 수 있다.매물 상세조회를 클릭하면 현황조사서, 감정평가서 등 구체적인 정보를 확인할 수 있다.
권리 분석
경매 물건에 입찰하려면 ‘권리 분석’이라는 최소한의 지식이 필요하다. 권리분석을 하려면 등기부등본을 볼 수 있어야 한다. 경매에 낙찰받아 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 하면 등기부의 기타 모든 권리는 말소돼야 한다. 그러나 말소되지 않고 등기부등본에 가등기, 가처분, 예고등기 등이 그대로 남아 있는 경우가 있다. 경매 물건에 입찰할 때는 반드시 이런 등기부등본의 권리가 모두 이상 없이 말소되는지 확인하고 입찰할 것을 권한다. 잘 아는 지역에서
부동산 초보자라면 잘 아는 동네에서 관심을 갖는 누구나 아는 호재에 휘둘리지 않고 아무리 싸더라도 상가는 고려하지 않고 부동산 상품 중 상가가 가장 위험하다. 잘 모르는 지역은 입찰하지 말 것, 경매 전 가장 중요한 것이 권리분석 권리관계가 복잡한 물건은 유료경매사이트에서 특수물건이라고 표시해준다. ▲이런 복잡한 권리의 물건은 피하는 것=경매의 기본은 권리분석으로 경매 물건에 설정된 물권(근저당권, 지상권)과 채권(가압류, 압류)의 소멸 여부를 분석하는 것을 말한다. 경매 사고의 대부분은 권리 분석을 잘못하고 있다.명도경매에서 토지 이외에는 명도에서 자유롭지 못하다. 명도 비용과 시간을 감안해서 나에게 유리한 쪽을 잘 선택해야 해. 세입자를 내보내는 명도 절차가 간소화된다고 100% 해결되는 것은 아니다. 점유자가 과도한 이사 비용을 요구하기도 한다. 반드시 발밑을 팔다시세 판단을 잘못해 경매사고가 나는 경우가 많다. 특히 상가, 공장, 토지 등은 현장 조사를 하지 않으면 물건의 시세를 정확히 판단하기 어렵다. 현장을 나가볼 시간이 없다면 입찰할 생각은 하지 말자. 경매 물건에 대한 법원 감정평가서 사진을 보면 실제보다 훨씬 좋아 보이게 나오는 경우가 대부분이다. 매각 물건과 현장 물건이 동일한지, 건물 관리 상태는 어떤지, 매각 물건에 포함되지 않은 다른 건물이 있는지 등 감정평가서에 나타나지 않은 사항에 대한 현장 조사를 꼼꼼히 해야 한다. 특별 매각 조건농취증, 보증금 20%, 법정지산권 성립 여지가 있고 토지별 등기 등 물건마다 조건을 꼼꼼히 따져보지 않으면 겨우 낙찰되더라도 매각 조건이나 매수하지 못해 보증금을 날릴 수 있다. 매각물건 명세서 비고란의 해당 없음이 가장 좋다. 법원의 감정가를 감정할 수 있어야만법원의 감정가는 시세와 다르다. 감정가는 감정평가기관과 감정시기에 따라 차이가 있으므로 참고만 하고 시세대로 자신만의 감정가를 파악하도록 한다. 아파트를 제외하고는 가격이 정형화돼 있지 않기 때문에 현장조사를 통해 시세를 파악하고 시세에 대비해 입찰가를 쓸 수 있도록 하자. ●시장 흐름과 정부 정책 살피기경매시장도 부동산시장의 일부다. 시장 흐름을 보고 정부 정책에 경매시장에 미치는 영향을 파악할 수 있어야 한다. 신중한 준비와 공부경매는 대중화되고 특수 물건에도 많은 사람들이 입찰한다, 그리고 해결되지 못하고 다시 경매에 나가는 경우도 많다, 일반인들이 해결할 수 없는 문제에 대한 접근은 신중하자. 자금 계획의 구체화낙찰가의 80%라는 말만 믿고 경매에 참여하지만 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 치러야 하기 때문에 대출 여부를 꼼꼼히 확인하고 입찰하자.주택규제지역, 다가구주택, 지분, 유치권, 불법건축물 등 대출이 전혀 안 되거나 조건에 따라 대출이 확연히 줄어드는 경우가 있다. 또 낙찰자의 DSR과 주택 수 여부를 확인하지 못해 입찰했지만 자금조달이 어려워 입찰보증금을 포기하는 경우도 많다.부동산 경매의 기본 절차입찰참가 매각기일에 경매법정에 도착하여 입구에 게시된 공고를 통해 본인이 입찰하고자 하는 물건의 진행상황을 확인. 당일 입찰이 진행되는 사건이 변경, 연기, 정지, 취하됐는지 확인입찰 개시 입찰 개시는 집행관이 주재하고, 그에 앞서 집행기록을 입찰자에게 공시한다. 특별 매각 조건이 있으면 이를 사건별로 고지한다. 입찰은 매각 기일 오전 10시에 시작되는 것이 보통이다. 입찰자는 입찰서류를 열람한 뒤 입찰표와 입찰봉투를 작성해 입찰함에 투입한다.11시 10분에 통상 입찰을 마감한다. 집행관이 입찰 마감 선언 후 개찰해 최고가 매수 신고인을 결정한다. 이때 차순위매수신고 자격을 가진 입찰자가 있을 경우 차순위매수신고를 받고 탈락자에게 세보증금을 돌려주는 것으로 입찰을 종결한다. 입찰 준비물본인입찰(개인)신분증, 인감, 입찰보증금(법인)법인등기사항 전부증명서, 법인인감증명, 대표이사신분증, 법인인감, 입찰보증금대리인입찰(개인)대리인신분증, 본인위임장(인감날인), 본인인감증명, 대리인인인인감, 입찰보증금(법인)대리인을 증명하는 위임장, 대리인신분증, 대리인인인인인감, 법인등기사항 전부증명서, 법인인감증명, 입찰보증금#부동산하락기투자 #경매공부 #부동산경매기본절차 #경매기본방법 #경매방법