안녕하세요. 시흥에 2동의 도시형 생활 주택(다가구, 다세대 주택)24가구, 오피스텔 4가구 준공을 앞두고 있습니다. 통째로 대출(준공 후 담보 대출)은 가능한가요?시공사가 준공 후 미분양의 연립 주택을 담보로 금융권에서 자금을 조달하는 사례가 늘고 있다.만기 도래한 부동산 PF대출금을 갚고 PF대금을 회수하기 때문이다 특히 결산 기일을 앞두고 재무 구조 개선을 염두에 둔 미분양 담보 대출도 계속되고 있는 저축 은행도 준공 후 미분양의 담보 대출을 기뻐하고 있는 금융 감독 당국의 부동산 PF규제에서 별다른 자금을 운용하는 바가 없는 상황에서 새로운 수익원이 되고 있기 때문이다 준공 후 미분양 다세대 주택의 경우 준공 전 미분양으로 달리 등기를 마무리했기 때문에 부동산 PF가 아닌 일반 담보 대출로 다뤄질 또 완공 이후 부실 채권인 NPL이 되면서 소유주의 입장에서는 감정 평가액의 70%이하로 물건을 팔아 싼값에 이런 물건을 사들인 업소는 대출을 일반 담보물보다는 높은 대출을 받을 수 있고 지렛대를 활용하게 된다 결국 감독 당국의 눈치를 보지 않아도 대출을 늘릴 수 있게된 셈 부동산 PF사업의 대상 물건은 준공 전 미분양 아파트는 준공 위험 때문에 건설 회사의 등급을 최고 한도로 LTV수준을 하향 조정 하지만, 준공 후 미분양은 준공 위험이 없기 때문에 건설 회사의 등급을 넘는 신용 등급 부여가 가능한 차이가 있는 미분양의 가치는 대체로 사업성 평가 시에는 추정 분양률을 추정 현금 흐름보다는 준공 건축물의 담보 가치를 중심으로 접근할 담보 가치는 건축물이 위치한 지역과 종류(주택, 오피스텔 또는 상가 등)에 의해서 경매 데이터를 바탕으로 경락률을 바탕으로 다르게 적용하는 유동화 증권 등급별을 달게 돼유동화 기간 중에 소요되는 선순위 비용(감정 평가 법인 수수료 사업성 평가 관련 수수료 신용 평가 수수료, 법무 법인 수수료, 회계 법인 수수료 등)와 유동화 증권의 이자에 대해서 현금으로 미리 쌓기세우는 방법과 유동화 증권 평가 등급에 상응하는 건설 회사 또는 금융 기관의 지급 보증 약정을 고려해야 한다거나, 분양 대행사 역할도 상당히 중요하다 무엇보다 미분양 물량에 대해서 다시 분양을 하게 될 경우 분양을 할지, 또는 임차인 전원이 유입할 수 있도록 대주단은 요구하게 될 이렇게 되면 해당 물량으로는 수익이 발생하고 수익률이 발생할 것으로 물건을 매각하는 효과가 나온 임대료가 수익을 올리면 주택 담보 대출 원금은 차치하고 이자를 지불할 수 있으므로, 시한은 없을 것이다 담보 대출의 종류-중도금, 브리지론, 담보 대출, 미분양 담보 대출 https://blog.naver.com/qkqpzb00/222837743680담보대출의 종류-중도금, 브릿지론, 담보대출, 미분양담보대출의 모든 금융에는 기초자산/현금흐름/신용보강의 3가지가 필수다.담보대출 기초자산은 담보가…blog.naver.com부동산PF-분양성(현금흐름) https://blog.naver.com/qkqpzb00/222838203758부동산PF-분양성(현금흐름) 분양성(현금흐름) 일반적으로 부동산PF의 리스크는 책임준공과 분양성을 말한다, 즉 건물은 지어졌지만…blog.naver.com부동산금융 문의 https://naver.me/GgOCyZCp부동산금융 문의 naver.me1:1 오픈카톡으로 부동산금융문의 https://open.kakao.com/o/s3NBhFS부동산금융(PF대출, 담보대출) 문의 open.kakao.com부동산금융(PF대출, 담보대출) 문의 open.kakao.com부동산금융(PF대출, 담보대출) 문의 open.kakao.com